Ipanema e Leblon de portas fechadas

[J. J. Torres]

RIO — Os altos valores de aluguel que vêm sendo cobrados por proprietários de lojas em Ipanema e Leblon estão expulsando os comerciantes dos dois bairros e causando um fenômeno difícil de entender: dezenas de lojas vazias nos pontos considerados os mais desejados da cidade. Mas, para quem atua no setor, a explicação é relativamente simples. Aos proprietários, interessa obter uma rentabilidade mensal compatível com o valor do imóvel. E como os preços subiram muito nos últimos cinco anos, eles têm preferido fechar as portas à espera de quem pague o preço que consideram justo.

Dados do Sindicato da Habitação, o Secovi-Rio, mostram que a rentabilidade de lojas em Ipanema e Leblon gira em torno de 0,58%. A mais baixa entre os bairros pesquisados pela entidade. Para se ter uma ideia, no Centro, o valor do aluguel de lojas chega a ser 1% do preço do imóvel. Em Copacabana, a rentabilidade gira em torno de 0,66% e, na Tijuca, de 0,76%.

LOCAÇÃO LONGA E CONDOMÍNIO ISENTO

E dois fatores ajudam a entender essa conta. O primeiro é que a locação comercial costuma ser mais longa que a residencial, em torno dos cinco anos. E o segundo, é que a maioria das lojas de Ipanema e Leblon são isentas de condomínio, já que na época de sua construção — entre os anos 1950 e 1970 — era comum a convenção considerar que, por serem voltadas para a rua, essas lojas não influenciavam nos gastos do prédio. Ou seja, o único custo de manter o imóvel vazio é o pagamento do IPTU. O que aparentemente vem valendo a pena para muitos proprietários.

— O que acontece em Ipanema e Leblon é que ainda havia muitos contratos antigos que estão sendo renovados agora. E os proprietários vêm pedindo até três vezes o valor atual. Não tem negócio que resista a aumentos assim de uma hora para outra. Mas esse é um momento de transição no mercado. Com o aumento da oferta, o poder de barganha vai voltar às mãos dos inquilinos e esses preços vão ter que se acomodar — avalia Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio.

Na Sérgio Castro Imóveis, que é especializada em imóveis comerciais, o índice de vacância nos dois bairros subiu da média de 8%, nos últimos anos, para 13% em 2014. Já a velocidade com que a locação é feita diminuiu, de três meses em média, para seis meses.

— Seis meses é um índice alto, até preocupante — diz Cláudio Castro, diretor da empresa, para quem questões como obras do metrô e fortalecimentos de polos gastronômicos em outros bairros, como Botafogo e Centro, são também motivos que ajudam a explicar a situação peculiar de Ipanema e Leblon. — Cerca de 35% dos inquilinos que devolvem as chaves nesses bairros estão fugindo das obras do metrô. Mas há um flagrante êxodo dos comerciantes do setor de gastronomia para outros bairros com metro quadrado mais barato. Em Ipanema e Leblon, há quem peça R$ 500. Nas melhores ruas do Centro é possível conseguir por R$ 250. E, em Botafogo, até por R$ 100.

Sinal de que a situação não deve permanecer assim por muito tempo? Sem dúvida, garantem agentes do mercado.

— O proprietário resiste por até um ano, tentando encontrar alguém que pague seu preço. Mas não mais que isso. Então, em até um ano esse ajuste vai acabar acontecendo — diz Rubem Vasconcelos, presidente da Patrimóvel.

FONTE: http://m.oglobo.globo.com/economia/imoveis/ipanema-leblon-de-portas...