Bolha imobiliária já começou, preparem-se!

[EDISON BITTENCOURT]

20 de janeiro de 2014

Ta na cara que vivemos o início de uma bolha imobiliária, mas setores estratégicos jamais irão admitir, veja duas reportagens que separamos para que você entenda melhor a situação atual.

 

Demorou, mas acabou acontecendo. Desde 2011 a grande imprensa tenta ocultar a grave crise que atinge o mercado imobiliário. É compreensível. A imprensa “falada, escrita e televisada” vive de anúncios, e o setor de compra e venda de imóveis é um dos mais importantes em termos de veiculação de publicidade. São luxuosos anúncios de duas páginas inteiras, são sofisticados comerciais em horário nobre, estrelados por artistas e personalidades famosas (com altos cachês). Mas o resultado tem sido decepcionante.

O economista Luís Carlos Ewald, conhecido como Sr. Dinheiro, comentarista da Globonews e do Fantástico, afirmou recentemente, em entrevista exclusiva ao InfoMoney, que uma bolha imobiliária ia estourar no Brasil ainda no primeiro semestre de 2014. “Não se vende nada e tem muita oferta. Quem comprou, não consegue vender. Está desesperador”, assinalou.

Ewald acertou em cheio. E a bolha já estourou. Mas a situação é diferente das crises imobiliárias nos Estados Unidos e no Japão. O baque na economia não será tão expressivo, porque aqui não há o sistema de hipotecas múltiplas (Subprime), que balançou os bancos americanos. O que acontecerá é o esvaziamento progressivo da bolha, até atingir as cotações reais.

• CAINDO NA REAL

No Brasil, agora são as próprias empresas do ramo imobiliário que reconhecem a existência da grave crise. O grupo Julio Bogoricin, um dos mais tradicionais do Rio de Janeiro, com credibilidade adquirida ao longo de 57 anos de atuação, com 24 lojas estrategicamente situadas nos principais cidades do Estado e cerca de 1.500 profissionais de vendas, enfim caiu na real e publicou sábado um chamativo anúncio em O Globo, no alto da página principal dos classificados, com o seguinte título: “Cansou de perder dinheiro com imóvel vazio? Está na hora de alugar.”

Esta peça publicitária, criada pela Cleian Publicidade, agência do próprio grupo Bogoricin, diz tudo e confirma as declarações do economista Luís Carlos Ewald, professor da Universidade PUC, que trabalha também na Globonews e no Fantástico, mas não pode tocar nesse delicado assunto em seus comentários, por motivos óbvios.

Aliás, o esforço da imprensa para reativar o mercado imobiliário chega a ser comovente. Mas o fato concreto, aqui no Rio, pode ser extraído do Caderno de Classificados de O Globo, aos domingos. São cerca de 20 páginas anunciando imóveis para vender, mas apenas quatro páginas destinadas a aluguel.

Traduzindo: a oferta para venda é massiva, mas não existe procura, o que justifica plenamente o anúncio do grupo Bogoricin: se não consegue vender, pelo menos tente alugar, porque assim economiza o condomínio e o IPTU.

• Bolha Imobiliária? Infla e desinfla…

Não houve bolha imobiliária de uma forma sistêmica, mas alguns mercados locais ainda passam por desequilíbrios de oferta e procura — antes excesso desta, agora excesso daquela. Houve, em alguns lugares, especulação por parte das empresas incorporadoras, que foram construindo para investidores mudarem de portfólio sem enxergar a demanda que viria adiante. Por exemplo, Salvador, cujo trânsito virou “um inferno no meio de uma selva de pedras”, tem estoque de unidades que representa 2,7 vezes a demanda!

Destoando de outras grandes capitais, os preços dos imóveis lançados em Brasília apresentaram uma forte queda no ano de 2013, com redução de 35,5% na comparação com os valores cobrados em 2012, segundo dados da Geoimovel. A região passou por um processo semelhante ao de outras partes do país, com um número alto de lançamentos no período do boom, o que acarretou um excesso de estoque nos últimos dois anos. Houve, porém, um problema pontual da capital federal, onde uma parcela significativa das unidades foi vendida a investidores, que almejavam lucrar com a valorização e não conseguiram o retorno esperado. O interesse maior em imóveis como aplicação, em oposição à compra para moradia, deve-se a uma característica de Brasília, que reúne pessoas de renda mais alta vindas de outros Estados — e que, por isso, não conhecem bem o mercado local.

Esse processo atingiu com menor intensidade os imóveis usados. Dados da entidade apontam queda nos preços até outubro e início de recuperação em novembro, sobre 2012. Com a absorção dos imóveis novos, os preços talvez se reequilibrem em um patamar mais baixo.

No segmento de imóveis comerciais, a perspectiva é de queda. Na capital paulista, o aluguel de escritórios corporativos com espaços de mais de 100 m² e alugados, em geral, por grandes empresas recuou 10% no terceiro trimestre de 2013 ante igual período do ano anterior. Nesse intervalo, a área total disponível para locação quase quadruplicou.

A partir de 2012, o mercado saiu de um período de expansão para superoferta, o que levou à redução de preços.

O maior interesse dos bancos pelo financiamento imobiliário, que pode fidelizar o cliente por mais de três décadas, possibilitou o crescimento do setor de imóveis e deve se manter como motor nos próximos anos se não houver deterioração de variáveis macroeconômicas como emprego, juros, inflação e renda.

• As duas principais fontes de financiamento do segmento são:

o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), e
a caderneta de poupança, totalizando R$ 135,7 bilhões no acumulado de 2013 até novembro, superando o montante registrado em todo o ano anterior (R$ 121 bilhões).
Com o ritmo de expansão atual desse segmento do crédito, esses recursos serão suficientes até o final de 2015, quando outras fontes devem ganhar fôlego, como:

o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário).
As dívidas de vários contratos de financiamento imobiliário são transformadas em um papel (“securitizadas”) no mercado de capitais.

Para o banco, há a vantagem de receber logo o dinheiro, sem ter de esperar até o último pagamento do tomador do empréstimo. Para o investidor pessoa física, é uma boa alternativa de aplicação, já que tanto CRI quanto LCI são isentos de IR. A taxa de retorno varia caso a caso e deve ser comparada com outras opções de renda fixa, como os títulos do Tesouro Direto.

Um dos fundamentos para reconhecer a existência de uma bolha imobiliária no país é a incompatibilidade entre o aluguel e o preço dos imóveis, o que gera um custo de oportunidade muito alto para os proprietários.

Se você tem R$ 100 mil disponíveis em uma casa e a aluga por R$ 1.000,00, tem uma renda mensal equivalente a 1%. Mas, se o preço da casa sobe para R$ 200.000,00, aluguel não consegue acompanhá-lo porque a renda do inquilino dificilmente subiria na mesma proporção. Mesmo que o aluguel suba 30% (para R$ 1.300), a nova rentabilidade do proprietário seria de apenas 0,65%.

Como os preços dispararam nos últimos anos, muitas cidades do país apresentam um retorno pífio para os proprietários de imóveis, chegando a meros 2% ou 3% ao ano (bruto, sem descontar imposto de renda e despesas periódicas com reforma do imóvel). Aqui mesmo, no blog, já publiquei alguns estudos mostrando a situação de Brasília e do Rio de Janeiro.

Essa rentabilidade pífia do aluguel gera um custo de oportunidade muito alto, porque é melhor para o proprietário aplicar o dinheiro em outro investimento, mais rentável.

Até aqui, muitos diziam que esse custo de oportunidade não existia porque a rentabilidade ruim do aluguel era compensada pelo aumento de preço do imóvel. Esse argumento foi relativamente válido até 2011, quando os preços dos imóveis começaram a se estabilizar